VVF – Audit d’un village club
La question du client
Pouvez-vous vérifier la pertinence et la viabilité économique de la rénovation d’un village club ?
Présentation flash du client
Client : Caisse des dépôts/VVF
Localisation : Lège-Cap-Ferret
Secteur : Village de vacances
L’association VVF, créée en 1959, est un acteur historique de l’hébergement touristique, avec 90 sites.
Le village-club à auditer
Il existe trois intervenants dans la cadre de ce projet :
- La commune de Lège Cap-Ferret qui est propriétaire du village de vacances de Claouey
- L’association VVF qui exploite le site
- La Caisse des Dépôts est l’investisseur potentiel
Le village de vacances jouit d’un emplacement exceptionnel dans les pins, au coeur d’une destination touristique de premier ordre.
Avant rénovation, le village se situe au milieu d’un forêt de 9 ha et dispose de 145 hébergements.
La problématique
Le village de vacances rencontre plusieurs problèmes :
- L’absence d’équipements : piscine, bébé-club…
- Un manque de réinvestissement régulier ;
- Logement inadapté : petite superficie, manque de confort ;
- Une offre qui n’est plus adaptée à son coeur de clientèle : les familles.
Dans ce contexte, la commune a décidé d’engager un projet de réhabilitation.
VVF a proposé une rénovation d’envergure qui nécessite un financement public de 10 millions d’euros.
La Caisse des Dépôts, qui sera le financeur, souhaite une analyse critique de la pertinence du projet.
Notre réponse
Au vu de l’étude de marché réalisé et des business plan fourni, nous proposons la méthodologie suivante :
- Une expertise du programme d’aménagement
- Analyse des plans et du projet élaboré par VVF par une experte de la reconfiguration des hébergements
- Analyse de la cohérence du programme avec le segment dominant visé
- Une analyse de l’environnement concurrentiel
- Une analyse du projet de centre de balnéothérapie, adjacent au village
- Une expertise financière sur les hypothèses du Business plan
- RevPar,
- Charges d’exploitation et de commercialisation
- Evaluation de la soutenabilité du loyer
Ayant gagné la consultation organisée par la CDC, la mission peut commencer…
Conclusion de l’audit
Les questions de positionnement ne nous semblent pas trancher. Notamment, concernant le segment dominant du village et la capacité à faire cohabiter une clientèle haut de gamme avec la clientèle historique du tourisme social.
%
Augmentation du RevPar nécessaire pour rentabiliser l'investissement
Budget vacances nécessaire pour rentabiliser l'investissement
%
Coefficient de majoration des travaux comparé aux ratio de la profession
L’audit d’un village club VVF
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